الوضعية القانونية لعقد الايجار أثناء الحرب وبعدها
نتطرق في هذا المقال للاستثناءات والحوادث العامة الطارئة التي تعيق تنفيذ عقود الايجار من جانب المؤجر والمستأجر والتي نعني بها في هذا البحث حالة الحرب، وذلك بالإشارة الى توضيح موضوع وضعية الحرب من الناحية القانونية في حال اعتبارها قوة قاهرة تلغي عقد الايجار، أو ظرف طارئ يجعله موقوفاً الى حين زوالها، وفيما يخص تحديد الوضع القانوني للحرب كونها قوة قاهرة أو ظرف طارئ فنرى الفصل في ذلك متروك للقضاء فهو الذي يحدد اعتبارية الحرب كونها قوة قاهرة أم ظرف طارئ، ولكنا نتعرض لهذا الموضوع في هذا المقال لتوضيح الوضعية القانونية لعقد الايجار أثناء الحرب وبعدها بجميع الصور التي تكون عليها الحرب وتعتبر بها دون تبني لوجهة نظر معينة من بين الآراء القانونية التي تناولت وضعية الحرب وتكييفها بين من يرى اعتبارها قوة قاهرة وبين من يرى اعتبارها ظرف طارئ، وعلى كل فإنه يترتب على عقد الايجار آثار معينة بسبب الحرب أي كان اعتبارها كما سيرد بيانه، وقد نص قانون المعاملات المدنية السوداني لسنة1984م على الحوادث الاستثنائية التي تؤدي الى استحالة تنفيذ الالتزام، والى ارهاق المدين في حال تنفيذ التزامه أثناء تلك الحوادث، ونص قانون ايجار المباني على العذر المقبول كسبب من أسباب عدم جواز مطالبة المؤجر للمستأجر بإخلاء العقار للفشل في سداد الأجرة الشهرية، والسبب المعقول لعدم مطالبة المؤجر للمستأجر بالإخلاء لعدم سكن المستأجر في العقار لمدة تزيد على ستة أشهر، ولكن لم ينص صراحة على الظروف الطارئة والقوة القاهرة كونهما يجعلان عدم وفاء المؤجر والمستأجر بالتزاماتهما بعقد الايجار أعذاراً مقبولة لعدم الزامهما بتنفيذ عقد الايجار، مما يستلزم الإسهام في عرض وحل المسائل التي تخص الوضعية القانونية لعقد الايجار أثناء الحرب وبعدها، لذا سنتعرض لها في هذا المقال بمزيد من التفصيل، وسيكون مرجعنا في ذلك قانون ايجار المباني السوداني لسنة1991م باعتباره القانون الخاص المنظم للعلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر، وقانون المعاملات المدنية السوداني لسنة1984م باعتباره القانون العام والمرجع الأساسي الذي يرجع اليه في تنظيم المسائل الخاصة بالعقود بصفة عامة. تبعاً لذلك نتناول في هذا البحث المسائل الآتية:- 1.المساءلة الأولى حول انفساخ عقد الايجار بسبب الحرب. 2.المساءلة الثانية حول المطالبة بالأجرة الشهرية أثناء الحرب. 3.المساءلة الثالثة حول حق المؤجر في طلب اخلاء المستأجر للعقار بعد الحرب. 1.المساءلة الأولى حول انفساخ عقد الايجار بسبب الحرب:- في البدء لا بد من تمييز الانفساخ عن الفسخ والتفاسخ وهو محل هذه المساءلة، فالانفساخ والفسخ والتفاسخ مدلولات بيانية لأوضاع قانونية جعلها المشرع كسبب من أسباب الغاء سريان العقد وحل رابطته القانونية، فالانفساخ هو: انتهاء العقد دون إرادة أطرافه لاستحالة تنفيذه بسبب أجنبي لا يد لهم فيه، وهو مقرر بحكم القانون، أما الفسخ: فهو مطالبة أحد أطراف العقد بفسخ العقد لعدم وفاء الطرف الآخر بالتزاماته الواردة في العقد المتفق عليه، أما التفاسخ فهو: اتفاق أطراف العقد على الغاءه بإرادتهم في أي حالة كان عليها العقد. إن انحلال العقد بسبب الانفساخ يعني الغاءه دون تدخل إرادة أطرافه في ذلك، وهو ما يستدعي الحديث عن الحالات التي تجعل العقد منفسخاً من تلقاء نفسه بحكم القانون، وقد نصت المادة(113) من قانون المعاملات المدنية لسنة1984م على أنه:- ( العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله الا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون).
فالعقد الصحيح المكتمل لأركانه لا يجوز الخروج عليه إلا بإرادة عاقديه واتفاقهم على نقضه أو تعديله، أو للأسباب التي يقرها القانون والتي من بينها القوة القاهرة التي تجعل العقد منفسخاً من تلقاء نفسه وتجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً وذلك خلافاً للظروف الطارئة التي توقف سريان العقد الى حين زوالها، ولا يلتزم أطراف العقد بتنفيذ الالتزامات الواردة فيه طالما أن تلك الظروف الطارئة ما زالت قائمة، فهي تخفف من تبعية الالتزام وللمحكمة إعذار الطرف المخل بسبب تلك الظروف الطارئة التي أقرها القانون كسبب من أسباب العذر المقبول للامتناع عن تنفيذ العقد، وتجدر الإشارة أن تحديد الحرب كونها قوة قاهرة أم ظرف طارئ من الأهمية بمكان، وهو أمر متروك للقضاء للبت فيه بصورة جازمة كما مر بيانه، وذلك حاصله أن الحرب إذا كانت ظرف طارئ فهي لا تجعل العقد منفسخاً من تلقاء نفسه، بل تجيز لأطراف العقد الامتناع عن تنفيذه الى حين زوال تلك الظروف الطارئة، بخلاف القوة القاهرة التي تجعل العقد منفسخاً وملغياً من تلقاء نفسه، وتجعل الالتزام مستحيلاً، فلا يستطيع المؤجر تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المستأجرة ولا يستطيع المستأجر الوفاء بالأجرة لعدم انتفاعه بالعقار المؤجر، مما لا يوجب على المؤجر والمستأجر تعويض أي منهما الآخر لعدم الوفاء بالتزامهما وإخلالهما بعقد الايجار في نطاق الأسباب التي يقرها القانون المبينة في المادة(117) من قانون المعاملات المدنية السوداني لسنة1984م التي نصت على أنه:- (1.إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وقت التعاقد وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي وإن لم يصبح مستحيلاً صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة جاز للمحكمة تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن ترد الالتزام المرهق الى الحد المعقول، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك. 2.لا يعتبر الالتزام مرهقاً إلا إذا زادت الخسارة على ثلث الالتزام.). ونصت المادة(130) من ذات القانون على أنه:- ( في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى الالتزام لاستحالة تنفيذه بسبب أجنبي لا يد للمدين فيه انقضت معه الالتزامات المقابلة له ينفسخ العقد من تلقاء ذاته). يلاحظ أن قانون المعاملات المدنية لسنة1984م لم يميز بين القوة القاهرة والظروف الطارئة، حيث أنه جعل الحوادث الاستثنائية العامة على حد سواء دون تميزها بما مر بيانه، ومما لا خلاف عليه أن الحرب حادثة استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها، وهي بهذا الوصف تجعل عقد الايجار إما موقوفاً الى حين زوالها باعتبارها ظرف طارئ لا يمكن طرفي العقد من تنفيذ التزامهما الوارد فيه، فالمؤجر لا يستطيع تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المستأجرة، وتبعاً لذلك لا يستطيع المستأجر الوفاء بالأجرة لعدم انتفاعه بالعين المستأجرة، وإما تجعل عقد الايجار منفسخاً وملغياً لاعتبارها قوة قاهرة تؤدي الى استحالة تنفيذه من قبل المؤجر والمستأجر، وهو ما يجعل في هذه الحالة العقد يتحول من الاجارة التعاقدية الى الاجارة الحكمية بنفس شروطه المتفق عليها عدا تعديل الأجرة، فللمستأجر والمؤجر المطالبة بأجرة المثل، وتتحول الاجارة الى اجارة حكمية بحكم القانون إن رغب أطراف العقد المنفسخ في مواصلة العلاقة الايجارية بينهما، وقد نصت المادة(14) من قانون ايجار المباني السوداني لسنة1991م على أنه:-
(1) تتحول الإجارة التعاقدية عند انتهائها الى إجارة حكمية بذات شروط الإجارة التعاقدية مادامت تلك الشروط متفقة مع أحكام هذا القانون سوى حق المطالبة بتعديل الأجرة.
(2) يكون انقضاء مدة الإجارة الحكمية على الوجه الآتي: (أ )بالنسبة الى الاجارات التي انتهت عقودها قبل بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من بدء العمل به،
(ب)بالنسبة الى الإجارات التى تنتهى عقودها بعد بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من تاريخ تحويلها إلي إجارات حكمية. تبعاً لذلك يجب الإجابة عن مدى أحقية المؤجر والمستأجر في تعديل الأجرة الشهرية بسبب الحرب...؟ إذا اعتبرت الحرب قوة قاهرة فإن عقد الايجار ينفسخ من تلقاء نفسه، وهو ما يجعل العلاقة الايجارية كأن لم تكن، وتتحول من علاقة تعاقدية الى علاقة حكمية نسبة لأن الأصل في عقد الايجار أنه ممنوح لعين المستأجر وليس لشكلية العقد، فإذا انتهى العقد وصار في حكم العدم فهذا لا يعني عدم اعتبار العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر، لأن عقد الايجار من العقود الزمنية التي لا يمكن الرجوع فيها للحالة التي كان عليها المؤجر والمستأجر قبل ابرام عقد الايجار، فلهما أن يتفقا على نفس الشروط الواردة في عقد الايجار وتعديل الأجرة لانتهاء العقد وانفساخه بسبب الحرب، وتحوله لأجرة حكمية بحكم القانون نصت المادة(6) من قانون ايجار المباني لسنة1991م على أنه:-( يجوز للمؤجر والمستأجر المطالبة بتعديل الأجرة:-
(أ )عند إنهاء العقد وتحول الإجارة حكمية ،
(ب)بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ آخر تحديد لها بوساطة المحكمة أو آخر تحديد تم الاتفاق عليه خارج العقد.
بالنسبة الى المباني المؤجرة أجرة غير مسماة أو التي انتهى عقد ايجارها ولم تخل عند صدور هذا القانون أو ينتهى عقد ايجارها بعد صدوره، الاجرة العادلة التي تحددها المحكمة). أما إذا قام المستأجر بإخلاء العقار وتسليم العين المستأجرة للمؤجر فإنه لا يترتب على ذمته المالية أي حقوق للمؤجر لانتفاعه بالعين المستأجرة أثناء الحرب لأن تنفيذ الوفاء بالأجرة كان مستحيلاً بسبب الحرب وانقضت بسببها جميع الالتزامات الواردة في عقد الايجار، وقد نصت المادة(130) من قانون المعاملات المدنية لسنة1984م على أنه:- ( في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى الالتزام لاستحالة تنفيذه بسبب أجنبي لا يد للمدين فيه انقضت معه الالتزامات المقابلة له ينفسخ العقد من تلقاء ذاته). أما إذا أُعتبرت الحرب ظرف طارئ فإن العقد لا ينفسخ ويكون قائماً بنفس شروطه ويتوقف سريانه الى حين انتهاء الحرب، ويوجب على المستأجر دفع الأجرة الشهرية إذا ثبُت انتفاعه بالعقار المؤجر فترة الحرب وإذا لم ينتفع المستأجر بالعقار المؤجر فإنه لا يكون ملزماً بدفع الأجرة الشهرية مدة الحرب، وبهذا يكون عقد الايجار منفسخاً وتتحول الاجارة التعاقدية الى حكمية في حال أُعتبرت الحرب قوة قاهرة ويجوز للمؤجر والمستأجر تعديل الأجرة بناءً على ذلك، أما إذا أُعتبرت الحرب ظرف طارئ فلا ينفسخ العقد بل يوقف سريانه الى حين انتهائها وقد نصت المادة(141) من قانون المعاملات المدنية لسنة1984م على أنه:- ( إذا أثبت الشخص أن الضرر قد نشأ عن سبب أجنبي لا يد له فيه الناشئ كقوة قاهرة أو فعل المضرور أو فعل الغير كان غير ملزم بتعويض هذا الضرر ما لم يوجد نص أو اتفاق على غير ذلك).
2.المساءلة الثانية حول المطالبة بالأجرة الشهرية أثناء الحرب:- يندرج تحت هذه المساءلة عدة حالات توضح مدى جواز مطالبة المؤجر للمستأجر بالأجرة الشهرية أثناء الحرب من عدمها، فالحالة الأولى أن يكون العقار المؤجر في يد المستأجر وبه أغراضه ومستلزماته أثناء الحرب ولم يقم بإخلائه فهو في هذه الحالة يعتبر منتفعاً بالعقار وهو حينئذ ملزم بدفع الأجرة الشهرية وتترتب في ذمته ديناً واجب الأداء ما لم يثبت عدم انتفاعه بالعقار أثناء الحرب، والحالة الثانية إذا قام المستأجر بإخلاء العقار وترك ممتلكاته الشخصية بداخل العقار ولا يعلم ما إذا كانت على حالتها أم سُرقت ونهبت من العقار فهو في هذه الحالة لا يلزم بسداد الأجرة الشهرية للعقار إلا بعد التأكد من وجود ممتلكاته الشخصية وعدم تعرضها للنهب والسرقة لأنه بذلك يكون قد انتفع بالعقار وكان شاغلاً له بممتلكاته الشخصية الموجودة بداخله، والحالة الثالثة إذا أخلا العقار وأخذ جميع ممتلكاته وترك العين المستأجرة خاوية على عروشها فلا يلزم بسداد الأجرة الشهرية حتى لو لم يخطر المؤجر بالإخلاء لأنه لم ينتفع بالعقار أثناء الحرب. حاصل هذه المساءلة في التفرقة بين من يشغل العقار أثناء الحرب بسكنه فيه أو بوضع ممتلكاته الشخصية داخله بحيث لا يغلب عليها السرقة والنهب، وبين عدم شغل العقار أثناء الحرب فإذا أخلى المستأجر العقار فهو غير ملزم بدفع الأجرة الشهرية وإن كان عقد الايجار سارياً فالعبرة في عقود الايجار بالانتفاع وليس بمجرد ابرام العقد كما مر بيانه، وتأكيداً لذلك جاء قانون ايجار المباني لسنة1991م مؤكداً على أن دفع الأجرة الشهرية يكون مقابل الانتفاع بالعقار المؤجر، وأنه في حالة تحقق الظروف الطارئة فإن المستأجر لا يلزم بإخلاء العقار لعدم السداد نسبة لأن العجز في السداد كان بسبب أجنبي لا يد له فيه، وهو ما عناه المشرع بالظروف الطارئة، نصت على ذلك المادة(4) من قانون ايجار المباني السوداني لسنة1991م التي جاء فيها أن:- (المستأجر يقصد به الشخص الملتزم بدفع الأجرة للمؤجر في مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة ويشمل الذين يسكنون معه عند وفاته بعلم المؤجر). وجاء في المادة(11) من ذات القانون أن:- (عدم دفع المستأجر للأجرة أو أي زيادة مسموح بها بمقتضى أحكام هذا القانون. على ألا يحكم بالإخلاء اذا عرض المستأجر المتأخرات على المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الأجرة بسبب عذر معقول). 3.المساءلة الثالثة حول حق المؤجر في طلب اخلاء المستأجر للعقار بعد الحرب:-
يتضح من خلال المسائل السابقة عدم جواز طلب المؤجر اخلاء المستأجر للعقار بسبب الحرب سواءً أُعتبر عقد الايجار ملغياً ومنتهياً بحكم القانون لاعتبار الحرب قوة قاهرة ينفسخ بسببها العقد من تلقاء نفسه، أو باعتبارها ظرف طارئ وعذر مقبول لعدم سداد الأجرة ولا يؤثر على سريان العقد بل ترجع العلاقة التعاقدية كيفما كانت بعد زوال الحرب على أن تكون الأجرة الشهرية ديناً في ذمة المستأجر إذا ثبت انتفاعه بالعقار أثناء الحرب، وتحكم هذه المساءلة المادة(11) من قانون ايجار المباني لسنة1991م التي على أنه:-
(1) تحكم المحكمة بالإخلاء في أي دعوى يقيمها المؤجر لإسترداد حيازة أى مبنى في أي من
الحالات الآتية:-
(أ )عدم دفع المستأجر للأجرة أو أي زيادة مسموح بها بمقتضى أحكام هذا القانون . على ألا يحكم بالإخلاء اذا عرض المستأجر المتأخرات على المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الأجرة بسبب عذر معقول ،
(ب) إرتكاب المستأجر أو من يسكنون معه أو الأشخاص الذين يرخص لهم المستأجر باستخدام المباني تصرفا متكررا فيه ازعاج لأى من الجيران ويجوز للجار فى هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر بذلك ، (ج) ثبوت إستخدام المباني أو أى جزء منها لإرتكاب أي فعل مناف للآداب العامة يعاقب عليه القانون ويجوز للجار في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر بذلك، (د ) إعطاء المستأجر للمؤجر إخطاراً مكتوباً بانه سيخلى المباني ونتيجة لذلك الإخطار تعاقد المؤجر على بيع المباني أو تأجيرها أو اتخذ المؤجر أي إجراء ، ترى المحكمة بأنه سيتضرر من جرائه إذا لم يسترد حيازة تلك المباني ،
(هـ) طلب المؤجر المباني لسكنه هو أو سكن أي من والديه أو أولاده وأثبت أن كل الظروف تستلزم ذلك ،
(و) حاجة المؤجر للمباني لغرض آخر غير السكن لإستعماله الشخصي ولم يكن المستأجر يستخدمها للسكن وأثبت المؤجر أن كل الظروف تستلزم إستخدامه المباني لذلك الغرض ،
(ز)عدم إستخدام المستأجر للمبنى لأكثر من ستة أشهر متتالية بدون سبب معقول وثبوت انه لا يحتفظ بالحيازة لإستخدام حالي ،
(ح) حاجة المؤجر لحيازة المباني مؤقتاً لأى من الأعمال الآتي بيانها ، وهى :
(أولا) إجراء تغييرات و إصلاحات أساسية عليها ورأت المحكمة أنه من الضروري أن يخلى المستأجر المباني أثناء إجراء الأعمال المذكورة ،
(ثانياً) إعادة تشييدها واقتنعت المحكمة في جديته لذلك وقدم الخرائط وتصريح البناء والمستندات اللازمة لذلك ،
(ط) قيام المستأجر بدون إذن المؤجر بانشاء إضافات جوهرية للمباني ،
(ى) تأجير المباني أو أي جزء منها من الباطن دون موافقة ،
(ك) الإخلال بأي شرط من شروط عقد الإيجار ، لا يتعارض مع أحكام هذا القانون ، (ل) إساءة المستأجر إستعمال المباني بوجه يضر بها إنشائياً، (م) انتهاء الإجارة الحكمية . (2) إذا بيعت أي مباني واحتاج المالك الجديد ، لها لأى من الأغراض المذكورة فى أي من الفقرتين (هـ) و (و) من البند (1) لا يجوز له حيازة تلك المباني إلا بعد أن يعطى المستأجر إخطاراً مكتوباً ليخلي تلك المباني، وتنقضي فترة ستة أشهر كاملة على الإخطار.
والذي يتعلق بهذه المساءلة من الحالات الواردة بالمادة أعلاه التي تجيز للمؤجر استرداد العقار من المستأجر هي الحالات المذكورة في الفقرات:((أ ) (ز) (ح))، فيجوز للمؤجر في الحالة الواردة في الفقرة(ح) فقط أن يطالب المستأجر بإخلاء العقار لما قد يكون أحدثته الحرب من دمار للمباني يستلزم إعادة تشييدها واصلاحها، أما الحالات الواردة في المادة(11) من قانون ايجار المباني لسنة1991م في الفقرتين(أ) و(ز) فإنها لا تجيز للمؤجر طلب اخلاء المستأجر للعقار فالفقرة(أ) قد نصت على الاعتداد بالعذر المقبول في حال فشل المستأجر في دفع الأجرة، والفقرة(ز) قد نصت على السبب المعقول في حال عدم شغل المستأجر للعقار أكثر من ستة أشهر، وفي كلا الحالتين فإن الحرب تعد عذراً مقبولاً وسبباً معقولاً لا يد للمستأجر في حدوثها فهي حادثة استثنائية طرأت بصورة عامة عدها القانون سبباً من أسباب تعديل العقد وانقضاءه خارج إرادة أطرافه كما سلُف بيانه.
مجاهد القاضي
المحامي_الخرطوم
📌لمتابعة جميع المقالات و الاخبار و الوظائف و الدورات التدريبية القانونية عبر قروبات "وعي قانوني" انضم لاحد القروبات
