دعوى اجرة المثل ⚖️
دعوي اجرة المثل هي الدعوى التي تقام من قبل مالك العقار او مانح الاجارة (المؤجر) على شاغل العقار (المستأجر) او المنتفع بالعين المؤجرة من العقار الذي اشغله بدون مسوغ قانوني سوي عقد الايجار حيث تطلع المحكمة على سند التسجيل العقاري (شهادة البحث) او القسامات الشرعية والنظامية (الاعلامات الشرعية) اذا كان العقار يعود لمورث المدعي للتأكد من صفة الخصوم ثم الاستماع الى اقوال المدعى عليه فيسال عن المدعى عليه عن تاريخ اشغاله للعقار وعن صفة هذا الاشغال فاذا أجاب انه مستأجر يكلف بإثبات سداه هذا بالبينة المعتبرة والجائزة قانونا قانونا وبالتفصيل الذي اوضحناه في دعوى منع المعارضة وهذه الدعوى لا تقام من قبل مالك العقار فقط بل يمكن ان تقام من قبل مستأجر العقار بعقد صحيح على من حرمه من الانتفاع به فاذا كان الشخص الذي حرمه هو المؤجر فليس له في هذه الحالة الا طلب فسخ العقد او انقاص الأجرة وفي دعوى اجر المثل قد يدفع المدعى عليه دعوى المدعي بان المدعي قد اباح له استغلال العقار او انه مشتري للعقار او انه فلاح فهنا ترد دعوى المدعي اذا اثبت المدعى عليه ذلك لان اجر المثل يدور مع الغصب وجودا وعدما ولكن هذا لا يمنع المدعي من إقامة ذات الدعوى للفترة اللاحقة لان دفع المدعي المذكور المتعلق بالإباحة يكون قد انتهى بالمطالبة القضائية
وهناك اكثر من نوع من أنواع دعاوى اجرة المثل وهي :
النوع الأول :
الدعوى التي تقام على الأجنبي (الشاغل للعقار) من قبل المالك فبعد التأكد من الخصومة والاطلاع على مستمكات ومستندات الدعوى والاستماع لدفوع المدعى عليه والانتهاء من اثباتها تتجه المحكمة الى اجراء الكشف على العقار بدلالة خبير فني (مساح) او وسيط عقاري (سمسار) وخبير قضائي مختص لتقدير اجر مثل العقار خلال الفترة المطالب بها .. اذا كان المدعي (المالك) يملك العقار على وجه الاستقلال .. اما اذا كان المدعي هو احد الشركاء المالكين للعقار فانه يستحق اجر المثل بقدر سهامه في العقار موضوع الدعوى وانه في النوع الاول من هذه الدعاوى اذا كان الشاغل غاصبا للعقار يشترط عدم علم وموافقة المالك بالاشغال وانه لم يستلم بدلات الايجار سابقا ولم يصدر منه اي تصرف يدل على رضائه باشغال الدار وهذه مسالة وقائع تقدرها محكمة الموضوع وعليه اذا سلم الشاغل العقار الى المالك خاليا من الشواغل او بعد اقامته دعوى منع المعارضة واكتساب الحكم الدرجة القطعية فان الماك في الحالتين يستحق اجر المثل عن مدة الاشغال السابقة .
النوع الثاني :
الدعوى التي تقام من قبل احد الشركاء على الشركاء الاخرين فاذا كانت دار سكن او قطعة الارض تعود الى الشركاء او الى مورثيهم او انها مشغولة او مستغلة من قبل بعض الشركاء دون البعض الاخر فيحق للشركاء غير المستفيدين من السكن ان يطلبوا اجر المثل من الشركاء الاخرين المستفيدين من السكن او الاستغلال باقامة دعوى اجر المثل عليهم للاستفادة من سهامهم في تلك الدار او القطعة باعتبارها جزء من تركة مورثهم وفي هذه الحالة يكون تقدير اجر المثل من قبل خبراء و حسب استحقاق الشركاء ويطرح اجر مثل سهامهم باعتبارها حصصهم بالملك والباقي يلزمون بدفعه الى شركائهم غير الشاغلين للملك المشاع . وهنا تثار مسالة وهي انه اذا كان العقار عبارة عن دار مشغولة من قبل زوجة المتوفي او زوجة المتوفي والقاصرين ففي هذه الحالة يقدر اجر المثل بما لا يتجاوز 1% من القيمة الكلية المقدرة من قبل دوائر ضريبة العقار وهذه الحالة تختص بالعقارات المستغلة كدور سكن فقط وهذا حسب احكام القرار (1041في 17/8/1982 ).
النوع الثالث :
الدعوى التي تقام من المالك مشتري العقار على البائع حيث انه اذا باع المالك العقار الى الغير فيلزم بتسليم المبيع حال اتمام عملية التسجيل في دائرة التسجيل العقاري المختصة الا اذا كان هناك اتفاق بين البائع والمشتري على امهال البائع مدة مناسبة لتسلم العقار فاذا انتهت المدة يكون ملزم بتسليم المبيع ويكون بعكسه غاصبا للعقار ويستحق المالك الجديد اجر المثل طيلة مدة الاشغال بعد انتهاء المدة المتفق عليها سابقا وفي هذه الحالة تقام دعوى منع التعرض لتسليم الدار ومن ثم المطالبة باجر المثل امام محكمة البداءة المختصة ويحسب اجر المثل بمعرفة خبير قضائي تصحبه المحكمة عند اجراء الكشف الموقعي على العقار وهذا تحقيق للعدالة فلا يعقل ان يستلم البائع ثمن العقار ويبقى شاغلا ويحرم المشتري من الثمن والعقار معا .
النوع الرابع :
الدعوى التي تقام على العقارات التي تم اخلائها بموجب احكام صدرت من محاكم البداءة بموجب احكام قانون تعديل قانون ايجار العقار ذو الرقم 25 لسنة 1996 فهنا يستحق المالك اجر المثل من اليوم الذي يحدده موعدا للتخلية كان يوجه المدعي (المالك) انذارا الى المستاجر ويحدد فيه يوم 1/1/2011 موعدا للتخلية وتسليم العقار وان المستاجر امتنع عن التسليم وأقيمت عليه دعوى وصدر حكم بالتخلية واكتسب الدرجة القطعية فهنا يستحق المالك اجر المثل من يوم 1/1/2011 أي اليوم الذي عين موعد لتخلية وهناك من يرى انه يستحق اجر المثل من تاريخ صدور قرار بالتخلية الا اننا مع الراي الأول حيث ان العلاقة العقدية (الايجارية) بين المؤجر والمستاجر قد انتهت بمجرد توجيه الانذار وتبليغ المستاجر به .
النوع الخامس :
الدعوى التي تقام على المستأجر للعقار بموجب احكام قانون ايجار العقار المرقم 87 لسنة 1979 وذلك في حالة الحكم بتخلية الماجور وبعد انتهاء المهلة القانونية المنصوص عليها في الفقرة( 2 من المادة 22 من قانون ايجار العقار أعلاه ) فان المالك يستحق اجر المثل اعتبارا من تاريخ انتهاء المهلة القانونية ولحين التخلية الفعلية للماجور وليس الاجر المسمى باعتبار ان العلاقة الايجارية قد انتهت بين الطرفين .. ويمكن الجمع في دعوى واحده بين الاجر المسمى واجر المثل حيث ان المالك يستحق اجر المسمى في حالة وجود عقد ايجار بين المؤجر والمستأجر سواء كان هذا العقد تحريريا او عرفيا يصادق عليه الطرفان ففي هذه الحالة يستحق المؤجر الاجر المسمى في العقد وفي حالة انتهاء عقد الايجار بالصور التي اشرنا اليها أعلاه فانه يستحق اجر المثل ويمكن التحول من اجر المثل الى اجر المسمى تطبيقا لما قضت به المادة 4 من قانون الاثبات رقم 107 لسنة 1979 التي اوجبت تبسيط الشكلية الى الحد الذي يضمن المصلحة العامة ولا يؤدي الى التفريط بأصل الحق المتنازع عليه .
النوع السادس :
اذا ادعى المدعى عليه بانه فلاح فتفاتح لجنة الفصل في المنازعات الزراعية للتحقق من ذلك فاذا ايدوا ان المدعى عليه فلاح فتحال الدعوى عليهم وسواء كانت المطالبة باجر مثل باقل من سنة او بأكثر منها .
النوع السابع :
اذا قال المدعى عليه اني مستأجر فتكلفه بعقد الايجار ولا تسمع البينة الشفوية حيث لا بد من بينة تحريرية لأنه لا يوجد حاليا عقد ايجار بخمسة الالاف دينار ولكن تسمع اذا اقل ويسمح القانون بالبينة الشفوية وقت نشوء الالتزام .
اما بالنسبة لرسوم التقاضي ( نظام التكاليف القضائية ) حسب كل دولة بعض الدول تعالجها بلوائح ومنشورات قضائية وفي السودان مثلا يستوفى رسم عن هذه الدعوى بنسبة 2% من المبلغ الذي يقدره المدعي ابتداء او من تقدير الخبير القضائي عند احتساب اجرة المثل على ان لا يتجاوز عن 25 الف دينار . اما مدة الطعن فان مدة الطعن في الاحكام الصادرة من محاكم اول درجة في دعوى اجرة المثل خلال ثلاثون يوما من اليوم التالي لعلمه بالقرار او تبليغه اعتباره متبلغا وتخضع هذه الدعوى للاستئناف والتمييز والطعن بالنقض وجميع أنواع الاعتراضات حسب تسميات كل دولة على حدى اذا كانت قيمة المبلغ المحكوم به اكثر من الف دينار وتخضع للتمييز فقط اذا كانت قيمة او مقدار المبلغ المحكوم به اقل من الف دينار وذلك لدى محكمة التمييز وخلال ثلاثين يوما وتخضع للتمييز امام محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية اذا كان المبلغ المحكوم به اقل من خمسمائة دينار.
⚖️ أجرة المثل ⚖️
✍ و تلاحظ في الفترة الأخيرة العديد من الدعاوى والاستشارات تنصب حول طلب أصحاب العقارات زيادة الايجار ( مقابل المنفعة بالعقار )
( وهذا لتغير حال المعيشة و التغيير الاقتصادي والتضخم الحاصل نسبة لانخفاض سعر صرف الجنيه السوداني مقابل العملات الأجنبية وفقد العملة المحلية الكثير من قيمته ) لكن الجانبان يتعرضان لضغوط اقتصادية بطبيعة الحال المستأجر لا يملك المال لتوفير السكن لنفسه و مالك العقار يريد الانتفاع بعقاره اقصى استفادة ممكنة
لكن زيادة الأجرة محكومة بقيود محددة ولها حالتان لا ثالث لهما:
1 / الزيادة النسبية الواردة في العقد (مثلا زيادة نسبة 20 % سنويا من قيمة الايجار السابق سنويا )
2 / اجرة المثل وهي معناها ان يأخذ صاحب العقار اجرة تماثل ايجار العقارات التي في مستوى عقاره وفي منطقته
بمعني اخر يجب النظر لأجرة العقارات في نفس الحي او المربع او البلدة.
وهذه بالطبع ( أجرة المثل ) بعد مرور ثلاثة سنوات
يعني لا يجوز سماع دعوى أجرة المثل الا بعد مرور ثلاثة سنوات من اخر زيادة للإيجار.
يعني تمر ثلاثة سنوات لتعديل الأجرة او لأخر اتفاق حول الايجار.
رأي القانون:
يجوز للمؤجر والمستأجر المطالبة بتعديل الأجرة وفقآ لنص المادة (6) من قانون ايجار المباني وفقآ للاتي :
(أ ) عند إنهاء العقد وتحول الإجارة حكمية.
(ب) بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ آخر تحديد لها بوساطة المحكمة أو آخر تحديد تم الاتفاق عليه خارج العقد.
الزيادة المسموح بها.
كما ان القانون قانون ايجار المباني المعمول به لسنة 1991 م نص على حالات محدده لزيادة الأجرة وهي كالاتي :
7 ـ تكون أقصى زيادة مسموح بإضافتها الى الأجرة الأساسية لأى مبنى :
(أ ) مبلغاً لا يتجاوز 6 % في السنة من أي مصروفات يكون المؤجر تكبدها أو أنفقها في إجراء تغييرات أو إضافات للمبنى
(ب) مبلغاً لا يجاوز الفرق بين مبلغ العوائد التي دفعها المؤجر فعلاً والمبلغ الذى كان يدفع كعوائد في الفترة التي حسبت عليها الأجرة الأساسية . وذلك إذا كان المؤجر ملزماً بدفع العوائد بمقتضى شروط عقد الإيجار .
الإخطار بالنية في زيادة الأجرة.
8 ـ إذا زيدت أجرة أي مبنى ، فلا تكون تلك الزيادة مستحقة أو قابلة للتحصيل إلا بعد انقضاء شهر كامل من إخطار المؤجر للمستأجر كتابة بنيته في زيادة الأجرة .
الوقت والمكان لدفع الأجرة وأي زيادة .
9 ـ تكون الأجرة – بما في ذلك أي زيادة مسموح بها – واجبة الدفع في الوقت والمكان المحددين في عقد الايجار فاذا لم يكن في عقد الإيجار فتدفع الأجرة عند نهاية كل شهر ، في مكان عمل المؤجر أو سكنه.
استرداد الزيادة غير المسموح بها.
10 ـ اذا دفع المستأجر للمؤجر أي زيادة غير مسموح بها ، في أي وقت بعد العمل بهذا القانون فيجوز له أن يستردها منه.
📌لمتابعة جميع المقالات و الاخبار و الوظائف و الدورات التدريبية القانونية عبر قروبات "وعي قانوني" انضم لاحد القروبات
♻️ شارك المنشور تكرما ♻️
📌لمتابعة جميع المقالات و الاخبار و الوظائف و الدورات التدريبية القانونية عبر قروبات "وعي قانوني" انضم لاحد القروبات