أجرة المثل والأجرة العادلة من الناحية الموضوعية والاجرائية في القانون السوداني:
أن أجرة المثل هي أجرة عقار، مماثل للعقار المؤجر، الذي يراد تقدير أجرته. ويتم تحديد أجرة المثل اما باتفاق الأطراف، أو عن طريق المحكمة (المادة 299) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م وفي هذا المقال سوف نتحدث، عن أجرة المثل، بالنسبة للمباني. والقانون الذي يحكم وينظم أجرة المثل، والأجرة العادلة في السودان وهما قانون ايجار المباني لسنة 1991م وقانون المعاملات المدنية لسنة 1984م.
إن قانون ايجار المباني لسنة 1991م هو قانون خاص و الخاص يقيد العام ولا سيما لاحق لقانون المعاملات المدنية لسنة 1984م وقد نصت المادة 3 منه : تطبيق أحكامه على كل معاملات ايجار المباني وذلك باعتبار انه قانون خاص، وعلى كل قضايا الإيجار التي لم يصدر فيها حكم نهائي عند صدور هذا القانون.الا أن قانون ايجار المباني لم يرد فيه أي حكم موضوعي، بشأن أجرة المثل.وانما جاء ذكرها عرضا في المادة 5 (2) منه التي تتحدث عن تقدير الأجرة العادلة بوساطة المحكمة. وقد نصت المادة 300 من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م على الأحكام المتعلقة باجرة المثل ، وجاء فيها :عند تحديد الأجرة المثلية تراعى المبادئ الاتية:
أ/الأجرة الاتفاقية باعتبار ما أضيف للمباني من زيادات وتحسينات أو ما يطرأ عليها من نقصان في المنفعة المؤجرة بعد الاتفاق على الاجرة،
ب/حاجة الناس للسكنى ووفرة المباني وفق معايير العرض والطلب،
ج/الغرض الذي من أجله يتم الايجار،
د/موقع العقار،
ه/تاريخ الايجار،
و/العوائد والضرائب،
ز/الاستشارة الهندسية،
ح/غلاء المعيشة.
وهذا يوضح أن الأجرة العادلة، تختلف عن أجرة المثل. ويتضح ذلك بالنظر للمادة 5 من قانون ايجار المباني لسنة 1991 التي تتحدث عن الأجرة الأساسية وجاء فيها :تكون الأجرة الأساسية للمباني على الوجه الاتي:-
أ/ بالنسبة للمباني المؤجرة ، الأجرة المتعاقد عليها بموجب عقد لم تنته مدته عند صدور هذا القانون .
ب/ بالنسبة للمباني غير المؤجرة عند صدور هذا القانون الأجرة التي يتفق عليها الطرفان ،
ج/بالنسبة إلى المباني المؤجرة أجرة غير مسماة أو التي انتهى عقد ايجارها ولم تخل عند صدور هذا القانون أو ينتهي عقد ايجارها بعد صدوره، الأجرة العادلة التي تحددها المحكمة.
2/عند تقدير الأجرة العادلة على المحكمة ان تراعي المعايير الآتية:
أ/تكلفة المباني،
ب/قيمة الارض،
ج/الموقع،
د/متوسط أجر المثل الحاضر السائد في المربع أو الحارة التي يقع فيها المبنى المعني.
وبمفهوم المخالفة فإن الأجرة العادلة، لا تشمل الأجرة المنصوص عليها في الفقرتين (أ) و (ب).مما يعني أن المعايير التي يجب أن تراعيها المحكمة عند تقديرها للاجرة العادلة ، لا تعني بأي حال أجرة المثل.انظر في ذلك ما جاء في حكم المحكمة العليا بالرقم م ع /ط م/1998/814 م (أجرة المثل تحدد وفق قانون المعاملات المدنية وليس قانون ايجار المباني-قانون ايجار المباني لم يتضمن حكما موضوعيا ينظم تحديد الأجرة المثلية بعكس قانون المعاملات المدنية، الذي ينظم الأمر في المادة (300) منه وهو الواجب التطبيق على النزاعات، حول أجرة المثل- رأي مخالف :القانون الذي يحكم أجرة المثل هو قانون ايجار المباني لسنة 1991). ولكن في المقابل هنالك حكم لاحق صادر من المحكمة العليا بالرقم م ع /ط م /2007/129 م جاء فيه (....تعميما للفائدة ولما بدأ من مذكرة محكمة الاستئناف الموقرة.بان الأجرة العادلة هي المرادف لاجرة المثل، وهذا خطأ شائع لابد معه من توضيح الفرق بين الأجرة العادلة واجرة المثل.فالاجرة العادلة هي ما نص عليها قانون ايجار المباني لسنة 1991 وعناصرها كالآتي:
أ/ اذا لم تحدد أجرة عند إبرام العقد أو لعدم الاتفاق على أجرة محددة، فيجوز المطالبة باجرة عادلة تحددها المحكمة وفقا للمعايير الواردة في المادة 5(2) من قانون ايجار المباني لسنة 1991.
ب/ اذا إنتهت الإجارة التعاقدية وتحولت الى حكمية بموجب المادة 14 من القانون المذكور يجوز المطالبة بأجرة عادلة خلال فترة الإجارة الحكمية ( 7 ) سنوات .
ج/ بعد ثلاثة سنوات من آخر تعديل بواسطة الأطراف أو المحكمة . اما الأجرة المثلية فيجب أن ينص في العريضة إبتداءا :
أ/ ان هنالك أجرة إتفاقية أو محددة سارية بين طرفي عقد الإيجار .
ب/ أن أحد اطراف العقد يطلب زيادة تلك الأجرة ( المؤجر ) وإنقاصها ( المستأجر ) . على ان يبين الطالب أسباب الزيادة أو النقصان .
هذه المبادئ هي ما أرسته هذه الدائرة في السابقة القضائية
حسن إدريس كوكو ضد يوسف عمر إدريس م ع / ط م/2003/14 من هذا يتضح بأن الأجرة المثلية أو أجرة المثل نص عليها قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 . ويجب أن يفصل في هذا النوع من الدعاوى بموجب ذلك القانون وأن الأجرة العادلة نص عليها قانون آخر وهو قانون إيجار المباني لسنة 1991 ).
مع أكيد إحترامي وتقديري لرأي المحكمة العليا في هذه السابقة إلا أنني أختلف معها في أن الأجرة العادلة يمكن المطالبة بها بعد تحول الإيجارة التعاقدية إلى إيجارة حكمية وفق المادة 14 من قانون إيجار المباني لسنة 1991 . وذلك لأن نص المادة 2 / 5 من القانون أعطى المحكمة الحق في تحديد الأجرة العادلة في حالة المباني المؤجرة أجرة غير مسماة أو التي انتهى عقد ايجارها ولم تخل عند صدور هذا القانون أو ينتهي عقد إيجارها بعد صدوره وذلك بصريح عبارة نص المادة ( 1 - 5 - ج ) ومن المعلوم أنه لا يجوز الإجتهاد مع وجود النص .
#وقت_المطالبة_بأجرة_المثل
لقد حددت المادة 2 / 300 من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 أن لا تكون المطالبة بالزيادة في الأجرة إلا بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ آخر زيادة تمت .
إن السؤال الزي يطرح نفسه هل أجرة المثل تعني الزيادة في الأجرة فقط أم نقصان الأجرة كذلك ؟ ؟
في إعتقادي أن أجرة المثل تشمل طلب زيادة الأجرة من المؤجر وطلب نقصان الأجرة من المستأجر . لذلك أرى أن نص المادة 2/300 لا يمكن تطبيقه في هذه الحالة بل تطبيق نص المادة 6 من قانون إيجار المباني 1991 التي تتحدث عن تعديل الأجرة وجاء فيها يجوز للمؤجر والمستأجر المطالبة بتعديل الأجرة :
أ / عند إنهاء العقد وتحول الإيجارة حكمية .
ب / بعد مضي ثلاث سنوات من آخر تحديد لها بوساطة المحكمة أو آخر تحديد تم الإتفاق عليه خارج العقد . ونسترشد في ذلك بنص المادة 6 من قانون نفسير القوانين و النصوص العامة لسنة 1974 والتي جاء فيها :
1 - تفسر نصوص أي قانون بما يحقق الغرض الذي شرع من أجله ويفضل في جميع الحالات التفسير الذي يحقق هذا الغرض على سواه
2 - تسود أحكام القانون اللاحق على القانون السابق بالقدر الذي يزيل التعارض بينهما .
3 - يعتبر أي قانون خاص أو أي حكم خاص بأي مسألة في أي قانون إستثناء من أي قانون عام أو نصوص عامة في أي قانون يحكم تلك المسألة .
وعلى هدي هذه النصوص نجد أن قانون إيجار المباني لسنة 1991 هو قانون لاحق لقانون المعاملات المدنية لسنة 1984 وهو قانون خاص بإيجار المباني وكذلك حكم المادة 6 من قانون إيجار المباني هو حكم خاص بتعديل الأجرة وهو النص الذي يجب إتباعه لأن القول بغير ذلك يجعل المطالبة بأجرة المثل من حق المؤجر فقط وتكون بالزيادة وليس من حق المستأجر المطالبة بإنقاص الأجرة . وبالتأكيد ليس هذا مارمى إليه المشرع وأراده .
وعلى ضوء ذلك تكون المطالبة بأجرة المثل ( زيادة او نقصان ) في حالتين
* اذا انتهت الإيجارة التعاقدية وتحولت إلى إيجارة حكمية
* بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ آخر تحديد لها بوساطة المحكمة او بإتفاق الطرفين خارج العقد .
ﻟﺪﻯ ﻣﺤــــــــــــــﻜﻤـــــــﺔ امـــــــدرمــــــــــان ﻭﺳـــــــﻂ ﺍﻟﺠﺰﺋﻴﺔ
ﻓــــــــﻴﻤﺎ ﺑـــــــــــﻴــــــــــﻦ
............. ( ﻣﺪﻋﻲ ) ﺗﺎﺟﺮ ﻳﻘﻴﻢ ﺑﺎﻟﻌﻘﺎﺭ ﺭﻗﻢ 10 المورده
// ﺿﺪ//
.............. ( ﻣﺪﻋﻰ ﻋﻠﻴﻪ ) ﻃﺒﻴﺐ ﻳﻘﻴﻢ اﻟﻌﻘﺎﺭ ﺭﻗﻢ 71 ﻣﺮﺑﻊ 3 حي العرب
ﻕ ﻡ / / 2021
ﺍﻟﻤﻮﺿﻮﻉ / عريضه ﺩﻋﻮﻯ ﻣﺪﻧﻴﺔ
ﺍﻟﺴﻴﺪ / ﻗﺎﺿﻲ ﻣﺤﻜﻤﺔ امدرمان ﻭﺳﻂ ﺍﻟﺠﺰﺋﻴﺔ
ﺍﻟﻤﻮﻗﺮ""""""
ﺑﻜﻞ ﺍﻟﺘﻘﺪﻳﺮ ﻭﺍﻻﺣﺘﺮﺍﻡ ﻭﻧﻴﺎﺑﺔ ﻋﻦ ﺍﻟﻤﺪﻋﻲ ﻧﻠﺘﻤﺲ ﻣﻦ ﺳﻴﺎﺩﺗﻜﻢ تصريح ﺩﻋﻮﻯ ﻣﺪﻧﻴﺔ ﻓﻲ ﻣﻮﺍﺟﻬﺔ ﺍﻟﻤﺪﻋﻰ ﻋﻠﻴﻪ ﻭﺫﻟﻚ ﻟﻤﺎ ﻳﻠﻲ ﻣﻦ ﺃﺳﺒﺎﺏ -:
-1 ﺍﻟﻤﺪﻋﻲ ﻫﻮ ﺍﻟﻤﺎﻟﻚ ﺍﻟﻤﺴﺠﻞ ﻟﻠﻌﻘﺎﺭ ﺭﻗﻢ 71 ﻣﺮﺑﻊ 3 حي العرب ﻭﺍﻟﻤﻜﻮﻥ ﻣﻦ ﺛﻼﺙ ﻏﺮﻑ ﻭﺻﺎﻟﻮﻥ ﻭﻫﻮﻝ ﻭﻣﻄﺒﺦ ﻭﺣﻤﺎﻣﻴﻦ .
2 - ﺑﺘﺎﺭﻳﺦ 2018/7/1 ﻭﺑﻤﻮﺟﺐ ﻋﻘﺪ ﻣﻮﺛﻖ ﺻﺎﺩﺭ ﻣﻦ ﺍﻷﺳﺘﺎﺫ / ﺃ ﺃ ﻥ ﺍﻟﻤﺤﺎﻣﻲ ﻭﺍﻟﻤﻮﺛﻖ ، ﺃﺟﺮ ﺍﻟﻤﺪﻋﻲ ﻟﻠﻤﺪﻋﻰ ﻋﻠﻴﻪ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭ ﺍﻟﻤﺬﻛﻮﺭ ﺃﻋﻼﻩ ﺑﺄﺟﺮﺓ ﺷﻬﺮﻳﺔ ﻗﺪﺭﻫﺎ 10.000 ﺟﻨﻴﻪ ﻭﻟﻤﺪﺓ ﻋﺎﻡ ﻳﺠﺪﺩ ﺑﺈﺗﻔﺎﻕ ﺍﻟﻄﺮﻓﻴﻦ .
-3 ﺑﺘﺎﺭﻳﺦ 2019/6/1 ﺃﺧﻄﺮ ﺍﻟﻤﺪﻋﻲ ﺍﻟﻤﺪﻋﻰ ﻋﻠﻴﻪ ﻛﺘﺎﺑﺔ ﺑﻌﺪﻡ ﺭﻏﺒﺘﻪ ﻓﻲ ﺗﺠﺪﻳﺪ ﻋﻘﺪ ﺍﻹﻳﺠﺎﺭ .
4 - ﻣﻨﺬ 2019/7/1 ﻭﺣﺘﻰ ﺍﻵﻥ ﺗﻐﻴﺮﺕ ﺍﻟﻈﺮﻭﻑ ﺍﻹﻗﺘﺼﺎﺩﻳﺔ ﻣﻦ ﺣﻴﺚ ﺍﻟﺘﻀﺨﻢ ﻭﻏﻼﺀ ﺍﻟﻤﻌﻴﺸﺔ ﻭﺯﻳﺎﺩﺓ ﺍﻟﻌﻮﺍﺋﺪ ﻭﺍﻟﻀﺮﺍﺋﺐ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭ ﺍﻋﻼﻩ ﺣﻴﺚ ﺍﻧﻪ ﻳﻘﻊ ﻓﻲ ﺳﺎﺭﻉ ﺭﺋﻴﺴﻲ ﻭﺃﻥ ﺍﻷﺟﺮﺓ ﺍﻟﺤﺎﻟﻴﺔ ﻻ ﺗﺘﻨﺎﺳﺐ ﻣﻊ ﺃﺟﺮﺓ ﺍﻟﻤﺜﻞ ﻓﻲ ﺍﻟﻤﻨﻄﻘﺔ .
5 - ﻋﻠﻴﻪ ﻭﻟﻜﻞ ﻣﺎﺳﺒﻖ ﻧﻠﺘﻤﺲ ﺍﻟﺤﻜﻢ ﻟﻠﻤﺪﻋﻲ ﺑﺎﻵﺗﻲ :
ﺃ / ﺗﻌﺪﻳﻞ ﺍﻷﺟﺮﺓ ﻟﺘﺼﺒﺢ ﻣﺒﻠﻎ 20.000 ﺟﻨﻴﻪ ﺑﺪﻻ ﻋﻦ 10.000 ﺟﻨﻴﻪ .
ﺏ / ﺍﻟﺮﺳﻮﻡ ﻭﺃﺗﻌﺎﺏ ﺍﻟﻤﺤﺎﻣﺎﺓ ﺍﻹﺗﻔﺎﻗﻴﺔ ﺍﻟﺒﺎﻟﻎ ﻗﺪﺭﻫﺎ 30.000 ﺟﻨﻴﻪ .
ﺝ / ﻷﺟﻞ ﺍﻟﺮﺳﻮﻡ ﺗﻘﺪﺭ ﻗﻴﻤﺔ ﺍﻟﺪﻋﻮﻯ ﺏ 40.000 ﺟﻨﻴﻪ.
ﻣﺮﻓﻘﺎﺕ:
.1 ﺷﻬﺎﺩﺓ ﺑﺤﺚ
.2 ﻋﻘﺪ ﺍﻹﻳﺠﺎﺭ
.3 ﺍﻳﺼﺎﻻﺕ ﺍﻟﻌﻮﺍﺋﺪ ﻭﺍﻟﻀﺮﺍﺋﺐ
.4 ﺍﻹﺧﻄﺎﺭ
ﺍﻟﺸﻬﻮﺩ:
.1 ﻣﻬﻨﺪﺱ ﻣﻌﻤﺎﺭﻱ / ﺱ ﺃ ﻡ ﻳﺸﻬﺪ ﺑﻤﻮﻗﻊ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭ ﻭﺑﺎﻟﻘﻴﻤﺔ ﺍﻟﻔﻨﻴﺔ ﻭﺍﻟﺠﻤﺎﻟﻴﺔ ﻟﻠﻌﻘﺎﺭ .
.2 ﺱ ﻡ ﻉ ﺳﻤﺴﺎﺭ ﻣﺮﺧﺺ ﻟﻪ ﺑﺎﻟﻌﻤﻞ ﻓﻲ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﺍﺕ ﻭﻳﺸﻬﺪ ﺑﺄﺟﺮﺓ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﺍﺕ ﻓﻲ ﺍﻟﻤﻨﻄﻘﺔ
ولــــــــــكـــــم وافــــــر الـــــشـــكـــــر والــــتــــــقـــــــديــــــر
أ/.................
المحامي بامدرمان
اسئلة حول الشاهد:
٠٠ طبيعة عملك شنو؟
٠٠ شغال في مجال العقارات من متين؟
٠٠ شغال في اي منطقة؟
٠٠ اخر مرة اجرت عقار كان متين؟
٠٠ انت شفت البيت محل الدعوي؟
٠٠ وصفو لينا من حيث الموقع والاتجاهات والمباني ونوعها وعدد الغرف والصالات او البرندات او الهولات والسقف ونوعه والصرف الصحي هل بلدي ام سايفون... الخ ؟
٠٠ انت بتقدر اجرة كم للعقار دا؟
٠٠ علي اي اساس بنيت التقدير دا؟
٠٠ المربع بشكل عام اجاراتو تترواح من كم لي كم؟
٠٠ كم الاجرة الحالية؟
٠٠ مدي توافق الاجرة الحالية للاجرة ال في المربع وللبيت دا تحديدا؟
❀أسئلة يتمسك بها الدفاع :
انت قلت شغال ليك ٨سنة بتوافقني خلال ال٨ سنوات انت م مستمر في السمسرة؟
انت شغال شنو غير السمسرة وانت على اليمين؟
انت مشيت العقار موضوع الدعوى؟
مشيت متين؟
انت عرفت كيف العقار موضوع الدعوى رقمو كذا؟
بتوافقني بأنو انت م حصل أجرت عقار في الحتة دي؟
طيب عرفت كيف بأنو العقار الآن يستأجر بكذا؟غالبآ بيقول ليك سألت جار مستأجر!!!!!!
الجار المستأجر دا بتوافقني بأنو العقار المستأجرو يبختلف من حيث البناء مع العقار موضوع الدعوى؟
طيب انت قلت مشيت العقار انا دايرك توضح لي نوع البناء؟ والغرف ؟وعددهم؟
📌لمتابعة جميع المقالات و الاخبار و الوظائف و الدورات التدريبية القانونية عبر قروبات "وعي قانوني" انضم لاحد القروبات
♻️ شارك المنشور تكرما ♻️
📌لمتابعة جميع المقالات و الاخبار و الوظائف و الدورات التدريبية القانونية عبر قروبات "وعي قانوني" انضم لاحد القروبات